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Quand on dépose une demande de prêt hypothécaire senior, deux indicateurs reviennent presque toujours. Il s’agit du taux d’endettement et du reste à vivre.
Pourtant, peu d’emprunteurs savent comment on les calcule. Et encore moins comment les prêteurs les lisent lorsque les revenus viennent d’une pension de retraite.
Voici donc, pas à pas, la méthode de calcul et les revenus retenus. Nous verrons aussi comment le bien immobilier change la lecture du dossier.
Taux d’endettement et reste à vivre : de quoi parle-t-on ?
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de vos crédits. C’est un ratio, exprimé en pourcentage.
Le reste à vivre, en revanche, correspond à la somme qui vous reste une fois les mensualités payées. Il s’exprime en euros.
Ces deux chiffres se complètent. En effet, un ratio correct ne suffit pas si la somme restante couvre mal les dépenses du foyer. À l’inverse, un ratio un peu élevé peut passer quand les revenus sont confortables et le reste à vivre large.
À retenir : le prêteur ne s’arrête pas à un seul chiffre. Il regarde l’équilibre global du budget, avant et après le nouveau financement.
Comment calculer son taux d’endettement ?
La formule reste simple. On additionne toutes les charges de crédit mensuelles, puis on divise ce total par les revenus nets mensuels. Enfin, on multiplie le résultat par 100.
Prenons par exemple un cas fictif. Un couple de retraités perçoit 3 000 € de pensions par mois et rembourse 600 € de crédits. Son taux d’endettement atteint donc 20 %.
Quelles charges entrent dans le calcul ?
En pratique, le prêteur intègre toutes les mensualités en cours, ainsi que la future mensualité du prêt demandé.
- Les crédits immobiliers encore en cours.
- Les crédits à la consommation et les prêts personnels.
- Les crédits renouvelables, même peu utilisés.
- Les pensions alimentaires versées, le cas échéant.
- Le loyer, si vous n’occupez pas le bien que vous possédez.
Par ailleurs, si le prêt hypothécaire sert à solder certains crédits, ces mensualités sortent du calcul. Le ratio après opération peut alors devenir bien plus favorable qu’avant.
Comment se calcule le reste à vivre ?
Le calcul part des mêmes éléments. On retire des revenus nets l’ensemble des mensualités de crédit, y compris la nouvelle. Le montant obtenu représente ce dont le foyer dispose pour vivre au quotidien.
Ensuite, le prêteur compare ce montant à la composition du foyer. Une personne seule et un couple n’ont évidemment pas les mêmes besoins. De même, une personne qui aide encore un enfant ou un parent supporte des dépenses particulières.
Cependant, chaque prêteur applique ses propres repères. C’est pourquoi un conseiller spécialisé reste le mieux placé pour situer votre reste à vivre.
Quels revenus retient-on pour un senior ?
Pour un senior, la pension de retraite constitue souvent le socle du dossier. Elle a un vrai atout : sa régularité. Les prêteurs apprécient en effet des revenus qui ne dépendent ni d’un employeur ni d’un contrat.
D’autres ressources peuvent compléter l’analyse, selon les justificatifs fournis.
- Les pensions de base et complémentaires.
- Les revenus locatifs d’un autre bien.
- Une pension de réversion.
- Certains revenus de placements réguliers.
Et si le départ à la retraite approche ?
Dans ce cas, l’analyse tient compte de la baisse de revenus à venir. Le prêteur raisonne alors sur le montant estimé de la future pension. Il vaut donc mieux réunir tôt votre relevé de carrière et vos estimations de retraite.
Pourquoi le bien immobilier change la lecture du dossier
Le prêt hypothécaire repose sur une garantie : votre bien immobilier. Cette garantie modifie la façon dont le prêteur évalue le risque.
Concrètement, la valeur du bien et le montant demandé pèsent autant que les ratios de budget. Un patrimoine solide peut ainsi rassurer, même lorsque les revenus restent modestes.
Autre particularité : les prêteurs hypothécaires n’imposent en général pas d’assurance emprunteur. Son coût ne vient donc pas forcément alourdir vos charges. Nous vous conseillons toutefois d’en souscrire une pour protéger vos proches.
Comment présenter un dossier plus solide ?
Quelques précautions simples aident le prêteur à lire votre situation clairement. D’abord, rassemblez des justificatifs récents et complets : avis d’imposition, relevés de pension, tableaux d’amortissement.
Ensuite, faites le tri dans vos crédits renouvelables. Une réserve inutilisée peut parfois compter dans les charges, alors qu’elle ne vous sert plus.
Enfin, testez plusieurs hypothèses avant de déposer votre demande. Le simulateur de prêt hypothécaire vous donne un premier ordre d’idée de la mensualité selon la durée choisie.
Faire étudier votre situation
Vous êtes propriétaire et vous vous demandez si votre budget permet un prêt hypothécaire ?
Une première analyse permet de calculer votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Elle vérifie ensuite les solutions possibles selon votre bien et vos revenus.
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Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le calcul du taux d’endettement et du reste à vivre.