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Vous héritez de la maison familiale avec vos frères et sœurs, et vous aimeriez la garder. Pour cela, il faut donc racheter leurs parts.
Ce rachat de soulte représente souvent une grosse somme. Après 60 ans, les banques classiques hésitent pourtant à financer ce type d’opération.
Le prêt hypothécaire offre alors une solution intéressante. Voici comment il fonctionne dans le cadre d’un partage successoral, et plus brièvement d’un divorce.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
Concrètement, la soulte est une somme d’argent qui rétablit l’équilibre d’un partage. Celui qui garde le bien la verse ainsi aux autres copropriétaires pour compenser leur part.
On la rencontre notamment dans deux situations : la sortie d’une indivision successorale et le partage des biens d’un couple qui se sépare.
Le principe : le montant de la soulte correspond à la valeur des parts que vous rachetez. Il dépend donc de l’estimation du bien et de la répartition entre les héritiers ou les ex-époux.
Garder un bien reçu en héritage
Au décès des parents, les enfants deviennent souvent propriétaires ensemble de la maison familiale. Ils se retrouvent alors en indivision.
Or, l’indivision pèse vite sur tout le monde. Il faut en effet s’entendre sur l’entretien, les travaux, les taxes, ou encore sur une éventuelle location. Ensuite, dès qu’un héritier veut récupérer sa part, la situation se tend.
Dans ce contexte, racheter les parts des autres permet de sortir de l’indivision tout en conservant le bien. D’ailleurs, beaucoup de seniors y tiennent, pour des raisons affectives ou pour y vivre leur retraite.
Le frein habituel : le financement
Cependant, trouver la somme nécessaire n’a rien d’évident. En effet, à 60 ou 70 ans, une banque traditionnelle regarde surtout l’âge et la durée du prêt. Elle refuse donc souvent, même lorsque le patrimoine est solide.
Financer la soulte avec un prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire senior renverse la logique. Le prêteur s’appuie d’abord sur la valeur d’un bien immobilier pour sécuriser le financement.
Ainsi, la maison dont vous rachetez les parts peut elle-même servir de garantie, une fois le partage réalisé. Vous pouvez aussi proposer un autre bien que vous possédez déjà.
- Vous gardez d’abord le bien familial sans vendre d’autres actifs.
- Vous évitez aussi de puiser dans toute votre épargne.
- L’âge pèse moins dans la décision, puisque le bien garantit le prêt.
- Selon le dossier, le financement peut aussi couvrir les frais de partage.
Pour bien comprendre la garantie et ses effets, vous pouvez consulter la définition du prêt hypothécaire. Elle détaille notamment le rôle de l’hypothèque jusqu’au remboursement.
Le rachat de soulte lors d’un divorce
Par ailleurs, le mécanisme reste le même lorsqu’un couple se sépare. L’époux qui garde le logement verse alors une soulte à l’autre.
Toutefois, le calcul tient compte d’un éventuel prêt immobilier encore en cours. En effet, celui qui conserve le bien reprend souvent aussi ce crédit à son nom.
Après 60 ans, le prêt hypothécaire peut là aussi financer la soulte quand la banque du couple refuse de suivre. Il s’adapte notamment aux retraités dont les revenus ont baissé avec la séparation.
Les étapes du partage chez le notaire
Un partage qui porte sur un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire. Voici donc comment se déroule généralement l’opération.
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Estimation | Les parties s’accordent sur la valeur du bien, souvent après une ou plusieurs expertises. |
| 2. Calcul de la soulte | Le notaire détermine la somme due à chaque cohéritier ou à l’ex-conjoint. |
| 3. Financement | Vous obtenez l’accord de prêt avant la signature de l’acte de partage. |
| 4. Acte de partage | Le notaire verse la soulte, inscrit la garantie et vous attribue le bien. |
Par ailleurs, le partage entraîne des frais : émoluments du notaire et droit de partage. Pensez par conséquent à les intégrer dans votre budget dès le départ.
Enfin, un premier calcul avec le simulateur de prêt hypothécaire vous aidera à discuter sereinement avec vos cohéritiers.
Faire étudier votre situation
Vous souhaitez garder un bien familial ou le logement du couple en rachetant la part des autres ?
Un conseiller étudie d’abord la valeur du bien, le montant de la soulte et vos revenus. Il vous indique ensuite si un prêt hypothécaire peut financer l’opération.
Demander une étude gratuiteFAQ sur le rachat de soulte
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le financement d’une soulte.